أسس إعتماد الوكالات لدى دائرة الاراضي

بعد دراسة موضوع الوكالات العامة والخاصة والوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير أرجو العمل على إعتماد الأسس التالية المنظمة للوكالات واعتبار ما ورد من تعاميم سابقة بخصوص هذا الموضوع لاغيا:

شروط صحة الوكالة:

1. أن يكون الموكل مالكا حق التصرف بنفسه فيما وكل فيه.
2. أن يكون الوكيل غير ممنوع من التصرف فيما وكل بـه.
3. أن يكون الموكل به معلوما وقابلاً للنيابة ومطابقا لسجلات دائرة الأراضي.
4. أن تكون الوكالة أصلية أو صورة طبق الأصل مصدقة من جهة إصدار الوكالة أو من قبل الجهة الرسمية التي تحتفظ بالوكالة الأصلية (كاتب العدل).

الوكالة شكلاً:

أ. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأردنيون:

1. يجب أن تحتوي على ختم كاتب العدل الذي صدرت عنه وتصديقه على الوكالة.
2. رقم الوكالة وتاريخ التصديق عليها.
3. أن تكون الوكالة بلغة عربية واضحة ومفهومة ولا لبس فيها وبدون كشط أو طمس أو إضافة.

ب. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل في سفارات المملكة الأردنية الهاشمية: يشترط فيها نفس الشروط السابقة إضافة إلى وجوب تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية.

ج. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل غير الأردنيين:

1. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل في الدول العربية: يجب تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو من السفارة الأردنية في ذلك البلد إضافة إلى تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية.

 كما يجب ترجمة هذه الوكالات بجميع مرفقاتها من قِبل مترجم محلف وتصديق الترجمة من قِبل أحد كتَّاب العدل في المملكة.

2. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأجانب غير العرب: يجب تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو من السفارة الأردنية في ذلك البلد إضافة إلى تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية، كما يجب ترجمة هذه الوكالات بجميع مرفقاتها من قبل ترجمان محلف وتصديق الترجمة من قبل أحد كتاب العدل في المملكة.

أحكام عامة للوكالات:

• أن يكون إسم الموكل مطابقا لسند التسجيل وفي حال عدم المطابقة يجب إحضار ما يثبت بأن الإسم الوارد في الوكالة هو لنفس الإسم في سند التسجيل.
• يجب التأكد من جنسية الموكل لغايات تطبيق (قانون إيجار الأموال غير المنقولة وبيعها لغير الأردنيين والأشخاص المعنويين المؤقت رقم 47 لسنة 2006 وتعديلاته).
• يجب تنفيذ الوكالة بجميع الشروط الواردة فيها في حال وجود مثل هذه الشروط (إسم المشتري، كيفية أداء البدل، … ).
• يجوز للمفوض بالتوقيع عن الشركة أن يتولى طرفي العقد في إتمام عقد البيع (في حال كون البيع من ماله الخاص).
• الوكالات الصادرة عن الشركات يجب إرفاقها بشهادة تسجيل حديثة للشركة وأن يكون فيها نص يعطي للمفوض بالتوقيع عن الشركة الحق بالتوكيل.
• إذا وجد نص في الوكالة على الإفراز فيجوز إجراء معاملات الضم والتوحيد وشراء الفضلات وتجميع الملكيات والتجزئه.
• الوكالات الصادرة عن محكمة القدس الشرعية فقط تعتمد بعد تصديقها من قبل دائرة قاضي القضاة حسب الأصول.
• إذا تضمنت الوكالة بيع حصص الموكل الإرثية فيجب التأكد عند اعتمادها أن معاملة البيع تتم على قطع آلت للموكل عن طريق الإرث، وأن لا تعتمد الوكالة لبيع عقارات أو حصص أخرى.
• إذا كانت الوكالة بالرهن فلا يجوز الرهن إلا لمصلحة ديون الموكل أي بصفته مدينا أما الغير فيجب أن تتضمن الوكاله نصا صريحاً على جواز كفالة ديونهم بمعنى وضع أموال الموكل كفالة لديون الغير، بالنسبه للوكيل فلا يجوز له أن يرهن مال الموكل لمصلحة ديونه وكذلك لا يجوز للوكيل رهن مال الموكل لمصلحة ديون الشركة التي يكون الموكل شريكا فيها لأن الشركة ذات شخصية إعتبارية مستقلة ما لم يوجد في الوكاله نص صريح يجيز هذا الأمر.
• يجوز الرهن لمصلحة ديون الموكل بصفته دائنا إذا تضمنت الوكالة نصا على جواز إقراض الغير أو قبول الضمانات.
• إذا أجريت معاملة بيع أو شراء على قطعة أرض بموجب وكالة عدلية مصدقة حسب الأصول ونظم أكثر من معاملة بنفس اليوم بموجب هذه الوكالة فإنه يجوز تصديق الوكالة من مدير التسجيل تيسيرا على المواطنين.
• إذا تضمنت الوكاله نصا بالبيع فيجوز إجراء معاملة الإفراز بقصد البيع.
• الوكالات الخاصة بالمحامين لا تخولهم إجراء أي معاملات لدى دائرة الأراضي والمساحة قرار تفسيري رقم 29 لسنة 1973 تاريخ 29/11/1973.
• الإقرار بالتنازل أمام كاتب العدل لا يعتبر توكيلا ولكن إذا تضمن الإقرار بالتنازل في نفس الوقت توكيل المتنازل له بالبيع لمن يشاء، فإن هذا الإقرار والتوكيل يعتبر قانونياً وجائزاً ويتم إعتماده.
• أن تتضمن الوكالة نصا محدداً بالعمل الموكل به أو نصاً يؤدي لنفس المعنى المقصود بالتصرف المنوي إتمامه (مثلا: تعيين الحصص لإجازة الإفراز…).
• لا يجوز للوكيل بالشراء أن يبيع ماله لموكله، ولا يجوز للوكيل بالبيع أن يشتري لنفسه ما وكل ببيعه.
• القاعدة العامة أنه لا يجوز للوكيل أن يوكل غيره فيما وكل به من التصرفات الناقلة للملكية ومثال ذلك (البيع، الهبة، المبادلة… إلخ) والرهن في الوكالات المنظمة بعد تاريخ 17/6/2007، ولكن يستثنى من ذلك بقية التصرفات القانونية في حال وجود نص في الوكالة يجيز اللوكيل توكيل الغير في إجراء هذه التصرفات مع ربط الوكالة الأولى بالوكالة الثانية المعطاة من الوكيل للغير.
• الوكالات بالبيع يجوز إعتمادها ولو لم تتضمن نصا على قبض الثمن سندا للمادة (855) من القانون المدني.
• يجب ان يتم التصرف من قبل الوكيل بالذات وإن كان الوكلاء أكثر من واحد الإنتباه إلى كونهم مجتمعين أو منفردين أو بكلتي الصفتين.
• إذا تعدد الوكلاء و كان يمكنهم إجراء التصرف منفردين فلا يجوز لأحدهم بيع ما وكلوا به لأحد الوكلاء الآخرين.
• لغايات تبليغ الإنذارات في معاملات تنفيذ الدين يجب أن تتضمن الوكالة نصا على التبلغ .
• الوكالات المنظمة من قبل القناصل الفخريين لا تعتمد (تنحصر صلاحيات القنصل الفخري في التصديق على الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأجانب).
• إذا ورد النص في الوكالة على التصرف المطلق فتشمل البيع وما في حكمه من التصرفات الناقلة للملكية عدا التبرعات كالهبة والكفالات العقارية.
• في حال كون الموكل ولياً أو وصياً يجب إرفاق الوكالة بحجة الوصاية وإذن بيع وأن يتضمن إذن البيع نصاً بجواز توكيل الغير بالبيع.
• الوكالة بالبيع تجيز للوكيل إجراء عقد الوعد بالبيع.

الوكالات الخاصة غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير:

• تكون الوكالة غير قابلة للعزل إذا نص فيها على تعلق حق الوكيل أو الغير بها كقبض الثمن.
• الوكالة الخاصة غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير المنظمة بعد 17/6/2007 يجب تنفيذ أحكامها خلال (مدة سنة) سواء عزل الموكل الوكيل أو توفي الموكل أو الوكيل.
• في حال وفاة الموكل في الوكالة غير القابلة للعزل فإنه يتم إجراء معاملة البيع بواسطة الوكيل بعد قيامه بدفع رسوم الإنتقال عن حصص الموكل المتوفى ومن ثم تنظم معاملة بيع رسمية يستوفى عنها كامل الرسوم والضرائب ضريبة بيع العقار ورسوم تسجيل، ضريبة إضافية ، رسوم إضافية للجامعات الأردنية ….
• إذا توفي الوكيل في الوكالة الخاصة غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير فإنه يتم تنظيم قائمة حصص ورسوم وتحسب الرسوم على أساس ضريبة بيع العقار ورسوم تسجيل ورسوم انتقال عن القيمة المقدرة للحصص الموكل بها، وفقا لأحكام قانون ضريبة بيع العقار وقانون رسوم تسجيل الأراضي والضريبة الإضافية والرسوم الاضافية للجامعات الاردنية وتسجل المعاملة على اعتبار أنها معاملة بيع وانتقال.
• إذا وجدت أكثر من وكالة على نفس القطعة تنفذ الوكالة التي تقدم للتنفيذ أولاً وإذا قدمت الوكالات بنفس التاريخ فيتم إبلاغ الوكيلين بضرورة اللجوء إلى القضاء.
• إذا أقيمت دعوى إبطال وكالة خاصة غير قابلة للعزل متعلق بها حق الغير لدى المحاكم المختصة وأبلغت مديرية التسجيل المختصة بذلك فإنه لا يجوز في هذه الحالة اعتماد الوكالة موضوع النزاع ما لم يصدر حكم قضائي بذلك.
• تعتبر الوكالات المنظمة قبل تاريخ 17/6/2007 سارية المفعول بالنسبة لأحكامها ومددها حتى تاريخ انتهاء آجالها.

حالات إنتهاء الوكالات:

1. الوكالات العامة والخاصة المتعلقة بالتصرفات الناقلة لملكية الأموال غير المنقولة والمنظمة قبل تاريخ 17/6/2007 تنتهي بمرور مدة خمس سنوات على تاريخ تنظيميها وإذا تضمنت تلك الوكالات تصرفات أخرى غير المنصوص عليها أعلاه فإنها تنتهي بإحدى الطرق العامة لانتهاء الوكالات.
2. الوكالات العامة والخاصة المتعلقة بالتصرفات الناقلة لملكية الأموال غير المنقولة والمنظمة بعد تاريخ 17/6/2007 تنتهي بمرور مدة سنة واحدة على تاريخ تنظيميها وإذا تضمنت تلك الوكالات تصرفات أخرى غير المنصوص عليها أعلاه فإنها تنتهي بإحدى الطرق العامة لانتهاء الوكالات.
3. الوكالات المتعلقة بالتصرفات الناقلة لملكية الأموال غير المنقولة ورهنها والمتعلق بها حق الغير غير القابلة للعزل والمنظمة قبل تاريخ 17/6/2007 تعتبر ملغاة بجميع نصوصها بمرور خمس سنوات على تنظيمها.
4. الوكالات المتعلقة بالتصرفات الناقلة لملكية الأموال غير المنقولة ورهنها والمتعلق بها حق الغير غير القابلة للعزل والمنظمة بعد تاريخ 17/6/2007 تعتبر ملغاة بجميع نصوصها بمرور سنة على تنظيمها.
5. الوكالات التي يتم تنظيمها بين الأصول والفروع صعوداً أو نزولاً أو بين الزوجين والأخوة والأخوات أو بين الورثة بعضهم ببعض تستمر لمدة عشر سنوات.
6. إذا ورد نص في سند الوكالة يحدد مدة العمل بها لأقل من سنة فيعمل بهذا النص.
7. بإتمام العمل الموكل به.
8. بوفاة الموكل عدا الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير.
9. بوفاة الوكيل أو بخروجه عن الأهلية عدا الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير.

10.بالعزل ويستثنى من ذلك الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير.